أصدرت بلدية دبي دليلاً جديداً للاشتراطات التخطيطية والبنائية الخاصة بالسكن المشترك، وحددت أكثر من 44 منطقة معتمدة يمكن فيها استخدام المباني لهذا الغرض. ويحوّل الدليل أحكام قانون تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك إلى قواعد عملية تخص المساحة والخصوصية والمرافق والسلامة، مع منح المباني القائمة مهلة لتوفيق أوضاعها.
تشمل القائمة المعلنة حتى الآن مناطق مثل السوق الكبير والراس والورقاء الأولى والبرشاء الأولى والمرقبات والرقة، على أن تعلن البلدية أي مناطق إضافية بعد اعتمادها. ولا يعني وجود العقار داخل منطقة معتمدة إمكان تشغيله تلقائياً كسكن مشترك؛ إذ يرتبط ذلك بالحصول على التصاريح واستيفاء المتطلبات التخطيطية والبنائية والصحية ومتطلبات الحماية من الحريق.
خمسة أمتار مربعة لكل قاطن
يضع الدليل حداً أدنى قدره خمسة أمتار مربعة لكل فرد داخل غرفة النوم. والهدف من هذا المعيار هو ربط عدد القاطنين بالمساحة الفعلية المتاحة، بدلاً من ترك الإشغال لتقدير المؤجر أو مدير العقار. كما يجب توفير حمام كامل لكل أربعة قاطنين، إلى جانب مرافق تتناسب مع عدد السكان وفئة السكن.
وتشمل المتطلبات المطابخ والمرافق الصحية، ومساحات الطعام والترفيه، وأماكن غسل الملابس وتجفيفها. ولا تُقرأ هذه العناصر منفصلة عن كود دبي للبناء وقواعد الصحة والسلامة؛ فالوحدة التي تتوافر فيها الأسرّة، على سبيل المثال، لا تصبح مؤهلة إذا كانت التمديدات الكهربائية أو مخارج الطوارئ أو التهوية أو المرافق الصحية لا تستوفي الشروط المقررة.
تسري الاشتراطات على المباني الجديدة، وكذلك على المباني القائمة التي يجري تعديلها أو تحويلها إلى سكن مشترك. ويحتاج إنشاء مبنى لهذا الغرض أو تعديل مبنى أو فيلا قائمة إلى رخصة بناء، إضافة إلى التصريح المخصص للنشاط. أما السكن العمالي الجماعي فمستثنى من هذا القانون لأنه يخضع لتشريعات وتنظيمات أخرى.
فصل سكن العائلات عن الأفراد
يفرض التنظيم تخصيص المبنى القائم لفئة واحدة من فئات السكن المشترك، سواء للعائلات أو للأفراد. وبذلك لا يجمع المبنى المخصص وفق الدليل بين الفئتين على نحو يخل بمتطلبات الخصوصية. وفي سكن العائلات يجب أن تكون لكل عائلة غرفة نوم مستقلة مزودة بحمام داخلي.
أما سكن الأفراد فيرتبط أيضاً بالموقع. فالإقامة المشتركة للأفراد غير مسموحة على طرق رئيسية ذات طابع سياحي أو تجاري، من بينها شارع بني ياس وشارع الشيخ زايد وشارع جميرا وشارع الوصل، بينما يقتصر السكن المشترك في هذه المواقع على العائلات. وتبقى المناطق والتصنيفات قابلة للتحديث بحسب الاعتمادات التي تصدرها البلدية.
القانون نفسه يعرّف السكن المشترك بأنه إقامة مجموعة من الأفراد أو العائلات مع تخصيص مساحة لكل منهم ومشاركة مرافق مثل المطبخ وغرفة الطعام ودورة المياه. وتشمل الفئات التي يمكن أن يغطيها التنظيم العائلات، والأفراد من النساء أو الرجال، والطلاب والطالبات، وموظفي الجهات الحكومية والعاملين في الشركات والمؤسسات الخاصة، وفق المعايير المقررة لكل نوع من الوحدات.
ماذا يترتب على المالك أو مدير العقار؟
لا يجوز تخصيص وحدة للسكن المشترك قبل الحصول على تصريح. ويقتصر حق التأجير على المالك أو المنشأة المرخصة والمصرح لها، بينما يُحظر على القاطن إعادة تأجير المساحة المخصصة له من الباطن. ويمكن للمالك إبرام العقود مباشرة، أو تكليف منشأة بإدارة الوحدة وتأجيرها، أو تأجيرها لمنشأة مرخصة تتولى إعادة التأجير للقاطنين.
مدة التصريح الأساسية سنة قابلة للتجديد، ويمكن أن تكون سنتين بناء على طلب المالك وموافقة الجهة المختصة. ويجب تقديم طلب التجديد قبل انتهاء التصريح بثلاثين يوماً على الأقل. كما ينشئ النظام سجلاً إلكترونياً لعقود الإدارة والإيجار وبيانات القاطنين، ويشترط قيد عقد الإيجار وتعديلاته حتى يكون نافذاً في السجل.
على المالك أو المشغل أن يراجع استعمال المبنى، وعدد القاطنين، ومساحات غرف النوم، وعدد الحمامات، وحالة مرافق الطبخ والغسيل والطعام، ثم يتحقق من مطابقتها للدليل قبل تقديم الطلب. وإذا كان العقار يحتاج إلى تغيير استعمال أو تعديل إنشائي، فلا تكفي معالجة الأوراق؛ بل يلزم المرور بإجراءات التخطيط والبناء المعتمدة وسداد الرسوم المرتبطة بطلب التحويل.
حقوق القاطن والعقد والإعلانات
ينظم القانون العلاقة التعاقدية إلى جانب تنظيم المبنى. يجب أن يحدد العقد المساحة المخصصة للقاطن ومدة الإيجار وبدله، ويشمل بدل الإيجار تكلفة استهلاك الكهرباء والمياه ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وإذا انتقلت ملكية الوحدة إلى مالك جديد، لا يسقط عقد الإيجار القائم لمجرد انتقال الملكية.
ويحمي التسجيل القاطن حسن النية؛ فعدم قيد العقد لا يمنح المالك أو المنشأة حق التمسك بمزايا عقد غير مسجل، في حين يستطيع القاطن حسن النية تنفيذ عقده في مواجهة المؤجر وفق ما يقرره القانون. وفي المقابل، يلتزم القاطن بالمحافظة على الوحدة والمرافق، وعدم إسكان أشخاص غير مقيدين أو إعادة التأجير من الباطن، وتمكين المؤجر من التحقق من استمرار استيفاء الاشتراطات ضمن الأطر النظامية.
أما الإعلان عن السكن المشترك، فيجب أن يتضمن الاسم التجاري المعتمد للمنشأة ورقم التصريح. ويُحظر عرض الوحدة أو وصفها بطريقة مضللة أو لغير الغرض المصرح به. وهذا يعني أن التحقق من رقم التصريح ووضوح بيانات المشغل يصبح خطوة عملية مهمة قبل دفع أي مبلغ أو الانتقال إلى الوحدة.
مهلة عام لا تغطي مخالفات السلامة
بدأ سريان القانون في 8 سبتمبر/أيلول 2026، ومنح الملاك وشركات إدارة وتأجير العقارات عاماً كاملاً لتوفيق أوضاع المباني المستخدمة حالياً للسكن المشترك. وبذلك تمتد المهلة، من حيث المبدأ، حتى 8 سبتمبر/أيلول 2027، لكن البلدية أوضحت أن هذه الفترة لا تعني تعليق معالجة المخالفات البنائية أو تغيير الاستعمال غير المصرح به أو الحالات التي تهدد السلامة العامة.
تتراوح الغرامات التي يجيزها القانون للمخالفات بين 500 و500 ألف درهم، ويمكن مضاعفة الغرامة عند تكرار المخالفة نفسها خلال سنة، على ألا يتجاوز الحد الأقصى مليون درهم. وقد تشمل التدابير الإدارية إيقاف النشاط أو إلغاء التصريح أو قطع الخدمات عن الوحدة المخالفة بالتنسيق مع الجهات المعنية إلى حين إزالة أسباب المخالفة.
عملياً، يفيد الدليل ثلاث فئات: المالك الذي يحتاج إلى مسار واضح لتصحيح العقار، والمشغل الذي يتحمل مسؤولية الترخيص والعقود، والقاطن الذي يستطيع مقارنة المساحة والمرافق والتصريح بما هو معلن. وما يزال التطبيق التفصيلي مرتبطاً بالقائمة المحدثة للمناطق وإجراءات النافذة الرقمية والقرارات التنفيذية، لذلك ينبغي الرجوع إلى القنوات الرسمية للبلدية قبل تعديل العقار أو توقيع عقد جديد.